보증금반환채권이 양도되고 임대주택이 매도된 경우 법률관계

임대차보증금의 반환과 관련한 분쟁이 가끔 발생합니다. 특히 아래 소개하는 사건과 같이 , 보증금반환채권이 양도되고 임대주택이 매도된 경우 법률관계가 복잡합니다.

A는 B와 B소유의 주택에 관하여, 임대차기간을 2018. 7. 31. ~ 2022. 7. 30로, 보증금을 110,000,000원으로 각 정하여 임차하고, 2018. 7. 31. 전입신고를 하였습니다.

그런데, 임차인 A는 2022. 1. 12. C로부터 20,000,000원을 빌리면서 2023. 12. 31에 갚기로 하고, 그 담보로 위 임대차보증금 중 20,000,000원을 양도하였습니다. C는 A를 대리하여 위 채권양도 통지를 하여 그 통지가 2022. 1. 17. B에게 도달하였습니다.

한편 , D는 2022. 4. 25. B로부터 위 주택을 매수해 2022. 7. 25. 소유권이전등기를 하였고, A는 C에게 빌린 돈을 위 변제일까지 갚지 못하였습니다.

이에 채권양수인 C는 주택매수인 D를 상대로 보증금반환채권에 관한 양수금 청구소송을 하였습니다.

주택임대차보호법 제 3조 제4항은, 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있습니다. 이는 법률상 당연승계 규정으로 임대주택이 양도된 경우에 그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차계약상 권리와 의무 일체를 그대로 승계합니다. 그 결과 양수인은 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고 양도인은 임대차 관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하게 됩니다(대법원 2013. 1. 17선고 2011다49523 전원합의체 판결 참조). 한편 임대인이 보증금반환청구채권의 양도통지를 받은 후에는 임대인과 임차인 사이에 임대차계약의 갱신이나 계약기간 연장에 관하여 명시적 또는 묵시적 합의가 있더라도 그 합의의 효과는 보증금반환채권의 양수인에 대하여는 미칠 수 없습니다(대법원 1989. 4. 25선고 88다카 4253판결 참조).

이러한 법리에 의하면 , A는 대항력 있는 임차인으로 C에게 보증금반환채권을 양도하였고, 주택매수인 D는 임대인의 지위를 그대로 승계하면서 보증금반환채무를 면책적으로 인수하였습니다. 그리고 B가 보증금반환채권의 양도통지를 받은 2022. 1. 17을 기준으로, 임대차기간은 2022. 7. 30까지이므로 임대차계약은 이 날 종료되고 , 이후 임대차계약이 갱신되었다고 하더라도 이로써 보증금채권을 양수한 C에게 대항할 수는 없습니다. 결국 위 사안에서 주택매수인 겸 임대인지위승계자 D는 C에게 20,000,000만원을 지급하여야 합니다.

이와 같이 집주인은 보증금채권이 양도되었다는 통지를 받으면 그 때부터 해당 금액을 더 이상 세입자에게 반환하더라도, 채권을 양수한 사람에게는 대항할 수 없습니다. 채권양도 통지수령일을 기준으로, 집주인과 세입자 사이에서 임대차계약 내용을 변경하더라도 채권양수인에게 그 내용을 주장할 수 없습니다. 이러한 점들을 잘 숙지하여 임대차보증금반환과 관련하여 집주인, 세입자, 집을 매수한 사람 사이에서 불미스러운 일이 발생하지 않았으면 합니다.

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위 글은 임대차보증금 반환과 관련된 법적 분쟁에 대한 사례를 다루고 있습니다.

사례에서는 A가 B로부터 주택을 임대하고, 보증금 110,000,000원을 설정한 후 전입신고를 했습니다. A는 C에게 20,000,000원을 빌리면서 보증금 중 일부를 양도하였고, C는 B에게 양도 통지를 했습니다. 이후 D가 B로부터 주택을 매수하여 소유권을 이전받았습니다. A는 C에게 빌린 돈을 갚지 못했고, C는 D를 상대로 보증금 반환 청구소송을 제기했습니다.

법원은 주택임대차보호법에 따라 D가 임대인의 지위를 승계하며, 보증금 반환 채무를 면책적으로 인수한다고 판결했습니다. 따라서 A는 C에게 보증금 반환 채권을 양도하였고, D는 C에게 20,000,000원을 지급해야 합니다.

결론적으로, 집주인은 보증금 채권이 양도되었다는 통지를 받으면, 세입자에게 더 이상 해당 금액을 반환할 수 없으며, 채권양도 통지일을 기준으로 임대차계약 내용이 변경되더라도 채권양수인에게는 그 내용을 주장할 수 없다는 점을 강조하고 있습니다.