보증금반환채권이 양도되고 임대주택이 매도된 경우 법률관계
임대차보증금의 반환과 관련한 분쟁이 가끔 발생합니다. 특히 아래 소개하는 사건과 같이 , 보증금반환채권이 양도되고 임대주택이 매도된 경우 법률관계가 복잡합니다. A는 B와 B소유의 주택에 관하여, 임대차기간을 2018. 7. 31. ~ 2022. 7. 30로, 보증금을 110,000,000원으로 각 정하여 임차하고, 2018. 7. 31. 전입신고를 하였습니다. 그런데, 임차인 A는 2022. 1. 12. C로부터 20,000,000원을 빌리면서 2023. 12. 31에 갚기로 하고, 그 담보로 위 임대차보증금 중 20,000,000원을 양도하였습니다. C는 A를 대리하여 위 채권양도 통지를 하여 그 통지가 2022. 1. 17. B에게 도달하였습니다. 한편 , D는 2022. 4. 25. B로부터 위 주택을 매수해 2022. 7. 25. 소유권이전등기를 하였고, A는 C에게 빌린 돈을 위 변제일까지 갚지 못하였습니다. 이에 채권양수인 C는 주택매수인 D를 상대로 보증금반환채권에 관한 양수금 청구소송을 하였습니다. 주택임대차보호법 제 3조 제4항은, 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있습니다. 이는 법률상 당연승계 규정으로 임대주택이 양도된 경우에 그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차계약상 권리와 의무 일체를 그대로 승계합니다. 그 결과 양수인은 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고 양도인은 임대차 관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하게 됩니다(대법원 2013. 1. 17선고 2011다49523 전원합의체 판결 참조). 한편 임대인이 보증금반환청구채권의 양도통지를 받은 후에는 임대인과 임차인 사이에 임대차계약의 갱신이나 계약기간 연장에 관하여 명시적 또는 묵시적 합의가 있더라도 그 합의의 효과는 보증금반환채권의 양수인에 대하여는 미칠 수 없습니다(대법원 1989. 4. 25선고 88다카 4253판결 참조). 이러한 법리에 의...